项目经理管理技能提升
时间：二天
亚洲十大培训师
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中国十大实战派培训师
龙云安博士

培训对象：建设单位和施工单位的工程部经理、项目经理、现场工程师、监利工程师等

培训目标：通过培训，项目管理人员可以掌握项目管理的三大主要技能，熟练运用项目成本管理技巧、现场管理技巧和与相关部门的沟通技巧，从而全面提高项目经理的管理技能

龙云安博士曾经就职于中国核工业华新建设公司，在世界最大核电工程总承包商加拿大NPM公司共职。原成都新华装饰工程公司总经理，曾经组织了达两百多个大中小型工程项目设计施工，精通现代工程项目的市场运作，合同谈判，设计，预算，项目管理，施工管理，材料管理。曾参加了中国核工业项目经理培训和质量保证培训，熟悉国际工程项目招投标和FIDIC合同文本的应用。亲自参加了加拿大重水堆项目的招投标和巴基斯坦QIAXMA项目的现场管理。

第一章
项目成本管理技能

项目成本管理技能主要：
工程估价：工程的估算、概算、预算
成本计划、支付计划、成本控制：
审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断
工程款结算和审核。

一.成本管理五个重要的数字

二.挣值的内涵

挣值分析示意图

三.成本偏差与进度偏差
1.成本偏差
2.进度偏差

四.费用控制与赶工
1.费用经常超标的原因
2.费用控制方法
2.项目进度与费用的关系

五.预算、概算与竣工偏差
1.完工预算(BAC)
2.待完工预算(ETC)

项目预算及其不同情况示意图

案例：新车间建设项目预算方法

3.完工概算(EAC)
4.完工偏差

六.项目资源管理
 1.项目资源管理概述
 2.资源的均衡

 3.项目资源的优化配置

第二章 
项目经理现场管理技巧

一。 项目经理现场管理基础工作
    项目经理部应认真搞好施工现场管理，做到文明施工、安全有序、整洁卫生、不扰民、不损害公众利益。

1。 现场门头应设置承包人的标志。

承包人项目经理部应负责施工现场场容文明形象管理的总体策划和部署;各分包人应在承包人项目经理部的指导和协调下，按照分区划块原则，搞好分包人施工用地区城的场容文明形象管理规划，严格执行，并纳入承包人的现场管理范畴，接受监督、管理与协调。

2。项目经理部应在现场入口的醒目位置，公示下列内容:

（1 ）工程概况牌，包括:工程规模、性质、用途，发包人、设计人、承包人和监理单位的名称，施工起止年月等。
（2） 安全纪律牌。
（3） 防火须知牌。
（4） 安全无重大事故计时牌。
（5） 安全生产、文明施工牌。
（6） 施工总平面图。
（7） 项目经理部组织架构及主要管理人员名单图。

3。 项目经理应把施工现场管理列人经常性的巡视检查内容，并与日常管理有机结合，认真听取邻近单位、社会公众的意见和反映，及时抓好整改。

二。 规范场容
1。 施工现场场容规范化应建立在施工平面图设计的科学合理化和物料器具定位管理标准化的基础上。承包人应根据本企业的管理水平，建立和健全施工平面图管理和现场物料器具管理标准，为项目经理部提供场容管理策划的依据。

2。项目经理部必须结合施工条件，按照施工方案和施工进度计划的要求，认真进行施工平面图的规划、设计、布置、使用和管理。
 （1）。 施工平面图宜按指定的施工用地范围和布置的内容，分别进行布置和管理。

（2）。 单位工程施工平面图宜根据不同施工阶段的需要，分别设计成阶段性施工平面图，并在阶段性进度目标开始实施前，通过施工协调会议确认后实施。

3。项目经理部应严格按照已审批的施工总平面图或相关的单位工程施工平面图划定的位置，布置施工项目的主要机械设备、脚手架、密封式安全网和围挡、模具、施工临时道路、供水、供电、供气管道或线路、施工材料制品堆场及仓库、土方及建筑垃圾、变配电间、消火栓、警卫室、现场的办公、生产和生活临时设施等。

4。施工物料器具除应按施工平面图指定位置就位布置外，尚应根据不同特点和性质，规范布置方式与要求，并执行码放整齐、限宽限高、上架入箱、规格分类、挂牌标识等管理标准。

5。 在施工现场周边应设置临时围护设施。市区工地的周边围护设施高度不应低于1.8m“临街脚手架、高压电缆、起重把杆回转半径伸至街道的，均应设置安全隔离棚。危险品库附近应有明显标志及围挡设施。

6。 施工现场应设置畅通的排水沟渠系统，场地不积水、不积泥浆，保持道路干燥坚实。工地地面应做硬化处理。

三。作好环境保护
1。 项目经理部应根据 《环境管理系列标准》 (GB/T24000一ISO14000)建立项目环境监控体系，不断反馈监控信息，采取整改措施。

2。 施工现场泥浆和污水未经处理不得直接排人城市排水设施和河流、湖泊、池塘。

3。 除有符合规定的装置外，不得在施工现场熔化沥青和焚烧油毡、油漆，亦不得焚烧其他可产生有毒有害烟尘和恶臭气味的废弃物，禁止将有毒有害废弃物作土方回填。

4。 建筑垃圾、渣土应在指定地点堆放，每日进行清理。高空施工的垃圾及废弃物应采用密闭式串筒或其他措施清理搬运。装载建筑材料、垃圾或渣土的车辆，应采取防止尘土飞扬、洒落或流溢的有效措施。施工现场应根据需要设置机动车辆冲洗设施，冲洗污水应进行处理。

5。 在居民和单位密集区域进行爆破、打桩等施工作业前，项目经理部应按规定申请批准，还应将作业计划、影响范围、程度及有关措施等情况，向受影响范围的居民和单位通报说明，取得协作和配合;对施工机械的噪声与振动扰民，应采取相应措施予以控制。

6。 经过施工现场的地下管线，应由发包人在施工前通知承包人，标出位置，加以保护。施工时发现文物、古迹、爆炸物、电缆等，应当停止施工，保护好现场，及时向有关部门报告，按照有关规定处理后方可继续施工。

7。 施工中需要停水、停电、封路而影响环境时，必须经有关部门批准，事先告示。在行人、车辆通行的地方施工，应当设置沟、井、坎、穴覆盖物和标志。

8。 温暖季节宜对施工现场进行绿化布置。

四。 防火保安
1。 现场应设立门卫，根据需要设置警卫，负责施工现场保卫工作，并采取必要的防盗措施。施工现场的主要管理人员在施工现场应当佩戴证明其身份的证卡，其他现场施工人员宜有标识。有条件时可对进出场人员使用磁卡管理。

2。 承包人必须严格按照《中华人民共和国消防法》的规定，建立和执行防火管理制度。现场必须有满足消防车出人和行驶的道路，并设置符合要求的防火报警系统和固定式灭火系统，消防设施应保持完好的备用状态。在火灾易发地区施工或储存、使用易燃、易爆器材时，.承包人应当采取特殊的消防安全措施。现场严禁吸烟，必要时可设吸烟室

3． 施工现场的通道、消防出人口、紧急疏散楼道等，均应有明显标志或指示牌。有高度限制的地点应有限高标志。

4。 施工中需要进行爆破作业的，必须经政府主管部门审查批准，并提供爆破器材的品名、数量、用途、爆破地点、四邻距离等文件和安全操作规程，向所在地县、市 (区)公安局申领”爆破物品使用许可证“，由具备爆破资质的专业队伍按有关规定进行施工。数量、用途、爆破地点、四邻距离等文件和安全操作规程，向所在地县、市 (区)公安局申领”爆破物品使用许可证“，由具备爆破资质的专业队伍按有关规定进行施工。

五。 卫生防疫及其他事项
1。 施工现场不宜设置职工宿舍，必须设置时应尽量和施工场地分开。

现场应准备必要的医务设施。在办公室内显著位置应张贴急救车和有关医院电话号码。根据需要采取防暑降温和消毒、防毒措施。施工作业区与办公区应分区明确。

2。 承包人应明确施工保险及第三者责任险的投保人和投保范围。

3。 项目经理部应对现场管理进行考评，考评办法应由企业按有关规定制定。

4。 项目经理部应进行现场节能管理。有条件的现场应下达能源使用指标。

5。 现场的食堂、厕所应符合卫生要求，现场应设置饮水设施

第三章 
项目经理的沟通技  能

 

与政府部门的沟通技巧
一．房地产企业与哪些政府部门要打交道？  
1．建设局（建委）——（规划处) 沟通基点：诉求意思、获取审批 沟通前提：读懂读透政策法规、找准共同点 沟通对象：主办人员、科处长、主管主任（局长）
涉及人员：相关工作人员、主要负责人员家属和朋友

2．国土局（土地局）——土地利用科 沟通基点：诉求意思获取土地使用证 沟通前提：熟悉国土资源法、找准可能变通方案

3。规划局 沟通基点：
政府权利和政策作用点，情法兼备   明确动机：规划面积与位置直接涉及开发成本，力争有利更多   沟通准备：定点地段的土地政策法规为基础的设计图纸
 

4。计委（发改委）-投资处、立项 沟通基点：
突出项目经济社会意义，耐心诉求为首
沟通对象：公司主要负责人和主要办理人员、计委项目处和主管领导
 

 5。工商税务局-办证
 6。环保局  

7。省、市、区政府主管市长书记-对口领导
沟通基点：项目达成意义与政府政绩的意思诉求
沟通中心：大思想、少许细节
沟通机会：办公时间，休闲时间（公司高层宴请）

8。招标办-招投标  
9。房产局-开发处
沟通基点：针对产品、维护关系、获取产品隐行利益  
沟通对象：局技术人员、产权办证人员、产权交易主管人员

二．与政府部门沟通的基本原则  
1．以政策、法规为基础  
2．文件化沟通形式为主要形式  
3．程序化：按程序流程撞击沟通  
4．针对性：房地产企业专业部门与专门政府部门沟通

三．高效沟通技巧  
1．找准主管部门、领导、关键人物  
2．多元法相结合——业务为主、感情连接为线、方式策略是关键  
3．以倾听、咨询、传达为主                                                                                           

与合作部门的沟通技巧

一．房地产企业一般与哪些部门合作
1．银行（存款贷款业务、按揭业务）    关系：互利互惠    基点：信用第一，放眼长远

2．设计院所 甲乙关系、相互依赖、责任延续
 

3．施工单位 甲乙关系、沟通以质量（施工质量材料质量）工期保证为主。须跟踪诉求监督意思、忌自封权利烂加干涉

4．销售代理部门 明确代理商的房地产产品市场营销能力，包括：营销策划能力、组织实施能力、信用水平，给予正常支持与协调，以避免销售与房产本身问题解决的脱节

5．物业管理企业 物业管理服务与赢利能力，是维持开发公司长期利益的和房产品牌的保证

二．与合作部门沟通的关键点
1．定位：身份以甲方出现
合作意向首先明确，讲究策略富有灵活性   
案例：置信房产与设计院之间的长期合作

2．准则：互利
利益均沾在利取与利失之间变通，不能做绝对利益者，否则必埋祸根    
案例：易达房产与某建筑公司的矛盾

 3．方式：合作
平等对待，在沟通过程中的所有环节，合作的心态处理礼尚往来细节

案例：金房与金牛建筑

 4．基点：真诚
真诚合作成功的关键，切忌互相隐瞒，留下矛盾之根

与合作部门沟通的四忌：
1。以甲方自居
 2．提出过分要求和条件
 3．趾高气扬
4。忘记目标

内部沟通技巧与上级沟通技巧

案例：某公司部门经理的困惑

1.与上级沟通原则
相信领导是正确的
◆绩效是关键
◆配合上级工作模式
◆认清职责,坚决执行命令
◆任清自己角色

2.与上级沟通的一般技巧
――定期汇报。
――适时请求帮助和指导。　　 ――经常向上级领导提供有效信息。　　 ――注意维护领导形象。　
――服从领导。
――与领导交往要保持分寸。

3.向领导反映问题的技巧
 ――向领导反映问题之前，列出提纲。
――反映的问题要属实，不可人云亦云。
――要善于对信息进行分析、过滤、总结、提炼。　　
――反映客户的需求，但不要以客户的口气向领导说话。　　
――汇报问题前，一定要有对该问题解决办法的思路。
――反映和汇报的问题要具体，多用数据说话。

二。与平级沟通技巧
准则：贵和、宽容、仁、义
 1.坚持原则，维护权利
 2.积极地提出要求，采取直接了当的态度
 3.积极地拒绝
 4.积极地表明不同意见

技巧
――举办内部培训班。增进企业文化建设，密切与其他部门人员的接触。
――召开情况介绍会，通报客户情况，部门间的业务联系合作情况。互通有无，互相监督。
――召开座谈会，了解其他部门需求，提出自己的需求。

――内部联谊，增进内部情感交流。
――定期内部网讯，沟通内部信息，增强凝聚力。
――经常开展调研活动，与有关部门进行协同调查，为客户的间接服务更真实和贴近客户。
――推动内部营销部门岗位意识前移，与客户直接接触，提高非营销人员的营销意识。

三．与下级沟通的技巧 　　
――注重自身形象。加强修养，提高素质。给员工以良好的管理者形象。
――用其所长。　　
――体恤下属。 ――不摆架子。　　

――对员工提出的问题，要及时解决，不能采取不了了之的做法。 ――适当授权。
――多激励员工。
――不可在员工面前多显示自己的能力。
――兼顾利益均衡。

常用的沟通方式与技巧

一． 电话沟通技巧
  1.接听、拨打电话的基本技巧和程序
   2.接听、拨打电话的基本技巧
   3.接听和拨打电话的程序
   4.转达电话的技巧
   5.应对特殊事件的技巧

二。 会议沟通技巧
1.会议的安排
2.会议的主持
3.成功地开始会议
4.会议主持人的沟通技巧
5.圆满地结束会议
6.灵活地应对会议的困境